A APPV com o intuito de promover opiniões informadas, por parte dos Proprietários, decidiu elaborar com o apoio da Teresa Andrade, um texto com as afirmações mais frequentes sobre a atual situação do Palmela Village e os factos relacionados porque, contra Factos não há argumentos

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Argumentos que perpetuam o status quo Vs. Factos promotores da mudança

Na sequência da troca de informações com outras partes envolvidas na actual situação do Palmela Village é comum ouvir argumentos que, para quem não esteja ao corrente de todo o historial ou não possua um acervo documental completo, poderão induzir em erro sobre as causas do estado actual de coisas ou sobre as soluções mais adequadas.

O presente artigo resume alguns destes argumentos (sem ordem de importância) e, para cada um apresenta os factos e esclarecimentos necessários.

 

1. O Palmela Village é um empreendimento turístico instalado por via do alvará de loteamento n.º 254, emitido no ano de 2004, cuja ocupação é exclusivamente turística.

A afirmação é enganadora. Percebe-se, agora, que o promotor imobiliário nos documentos oficiais referia a expressão empreendimento turístico.

Porém, na comercialização das fracções a documentação partilhada com os proprietários não permitia que se percebesse que a fração que se estava adquirir não era uma casa de habitação, mas uma fração para exploração turística, uma vez que era dito que o Empreendimento, além das frações para habitação tinha também outras frações para exploração turística, mas a informação dada pelos comerciais da Pelicano e a intensa publicidade do BES (patrocinador do projeto) para condições mais favoráveis para a compra de habitação, não deixava margem para dúvida de que se estava a comprar uma casa de habitação.

Para além disso, não se pode referir a data de 2004, parecendo querer ignorar-se que a comercialização com os contratos de promessa começou em 2001, quando o artigo 46 do DL 167/97 só permitia que se fizessem contratos de promessa, num aldeamento turístico, depois do seu Título Constitutivo estar depositado no Turismo de Portugal e isso só foi feito em Julho de 2004. Este depósito ocorreu depois de, durante 3 anos, já se terem feito mais de 500 contratos de promessa de compra e venda, sem que os compradores pudessem adivinhar que iria existir um Título Constitutivo que não existia.

Na informação constante do Alvará de loteamento, que à data era o Alvará 245, consta claramente que existiam numerosas fracções que se destinavam a habitação.

Este Alvará foi substituído em 2004 pelo Alvará 254, mas a informação continuou a ser a mesma, ou seja, que numerosas fracções se destinavam a habitação, o que aliás estava em absoluta concordância com a campanha de incentivo à compra de habitação feita pelo BES e largamente incentivada pelos comerciais da Pelicano, uma vez que o BES financiava quase 100% do investimento.

Nessa altura, e durante 4 anos, ao consultar-se o Alvará de loteamento 245 de 2002 e o 254 que lhe sucedeu em 2004, estava expresso, sem margem para dúvidas, que numerosas fracções se destinavam a habitação. Essa situação só foi alterada em agosto de 2006, depois de já terem sido feitos centenas de contratos de promessa e várias escrituras com base na informação que existiu ente 2002 e 2006.

Confirmando a convicção de que se tratavam de casas de habitação, em Dezembro de 2005, a Pelicano I. I. comuniccou aos promitentes compradores que estavam a aguardar a marcação das escrituras que a Câmara já estava a passar as “licenças de utilização para habitação” e que brevemente enviariam “uma comunicação para marcação da referida vistoria, para que assim se possa juntar aos seus 50 vizinhos que se encontram já a habitar no Palmela Village”.

No mesmo sentido informava também que já tinha sido contratada uma empresa para gerir o Condomínio (a Pelicano sabia que um Aldeamento turístico é gerido pela Entidade exploradora e não por uma gestora de condomínio).

Acresce a tudo isto que a partir de junho de 2005, a CMPalmela emitiu, de facto, Licenças de Utilização individuais em tudo idênticas às licenças de utilização para habitação e que têm sido, até hoje utilizadas como licenças de habitação e reconhecidas como tal por Notários e Conservatórias, tanto mais que nos aldeamentos turísticos não há licenças individuais e por isso aquelas licenças só podiam ser entendidas como destinando-se a habitação, como tem sido entendido durante quase 20 anos.

2. O Palmela Village, com uma área de quase 100ha, prevê a construção de 568 unidades turísticas, distribuídas por 578 moradias isoladas, 66 moradias em banda e 924 apartamentos, correspondentes a 5.712 camas. O Palmela Village prevê ainda um edifício de receção/apoio, edifício destinado a comércio e serviços, piscinas, campos de ténis, um campo de futebol e um campo de golfe. Foi projectado e aprovado para ser construído em 23 fases.

Das 23 fases foi concluída a fase 1 (que incluiu, ainda, a fase 10, parte da fase 11 e parte da fase 19) e emitida a licença de utilização turística 01/2009, correspondente a 389 unidades turísticas, distribuídas por 95 moradias isoladas e 294 apartamentos, correspondentes a 1.178 camas.

Foram construídos o edifício da receção/apoio, piscinas e bar de apoio, campo de golfe e clubhouse.

A Licença de Utilização Turística foi incorrectamente atribuída pela CMPalmela uma vez que o campo de golfe que integra a 1ª fase nunca teve licença de utilização por incumprir recomendações do IPDJ por falta de pagamento das licenças necessárias.

Assim, como o Alvará de Licença de Utilização Turística só pode ser dado quando a fase a que se destina estiver completa, foi atribuído de forma irregular, uma vez que a 1ª fase nunca esteve completa por falta de licença de utilização do campo de golfe.

Acresce ainda que muitas frações desta fase já tinham licença individual, entendida como de habitação e já tinham escrituras feitas dizendo que se destinavam a habitação e com os seus proprietários a residir nelas, em total contradição com o que o Alvará de Licença de Utilização Turística refere.

3. Em 2013, foi elaborada escritura de retificação, por imposição administrativa do Turismo de Portugal, que visou assegurar a compatibilidade absoluta entre as escrituras e o correspondente Título Constitutivo de aldeamento turístico, passando a constar que todas as frações dos blocos de apartamentos se destinam a habitação para fins de alojamento turístico.

Esta retificação diz unicamente respeito aos blocos de apartamentos A5 a A12 e a Câmara não pode justificar ter passado licenças claramente de Habitação para estes blocos de apartamentos, uma vez que a Câmara não passa licenças de utilização baseadas em escrituras de constituição de propriedade horizontal, mas sim no Alvará de loteamento e nesse, estava expresso que os apartamentos se destinavam a exploração turística.

Foi a Câmara, ao passar licenças de habitação para esses apartamentos, que permitiu que esses compradores adquirissem e escriturassem esses apartamentos para habitação.

4. O promotor construiu o empreendimento turístico e comercializou unidades turísticas, apesar de alguns proprietários afirmarem que as adquiriam como habitação e para habitação.

Não é matéria de opinião, é matéria de facto!

As entidades oficiais não se podem agora referir às fracções como “unidades turísticas” quando foi a CMPalmela que emitiu Licenças de Construção para Habitação e mais tarde Licenças de Utilização Individuais, que não podem existir em aldeamentos turísticos.

5. A comercialização das unidades turísticas (moradias e apartamentos) pelos vários agentes manteve-se em dissonância com o uso fixado no alvará de loteamento, publicitando o uso habitacional e não uso turístico.

Incorrecto, até porque foram realizados centenas de contratos de promessa e várias escrituras antes da CMPalmela, naquilo que considerou ser uma retificação, ter alterado o Alvará 254 mudando o uso de numerosas fracções, que durante 4 anos foi habitacional, para turístico.

Depois das primeiras vendas feitas geralmente com notários escolhidos pelo promotor, as revendas exigiam menor verificação documental e perante uma Licença Individual, tanto os notários independentes como os das instituições bancárias não tinham dúvidas em celebrar escrituras para habitação.

6. Os proprietários do Palmela Village são classificados em 3 categorias, defendendo-se o desentendimento entre os mesmos.

Parte dos proprietários são classificados como pretendendo que o Palmela Village altere a sua natureza, passando de empreendimento turístico para condomínio habitacional. Pretende-se efectivamente que seja habitacional, mas a questão de ser Condomínio é mais complexa pois exigira que os 901 lotes passassem a ser um prédio único, com todos os problemas que essa situação criaria e por isso não há nenhum Condomínio que se conheça dessa dimensão nem nada semelhante em Portugal.

Outra parte é classificada como pretendendo que se mantenha a natureza de empreendimento turístico e outra ainda como pretendendo a criação de um empreendimento misto, que consagre quer a solução turística como a residencial. Esta última solução congrega a vontade das duas anteriores, com a ressalva da figura de Condomínio.

Paralelamente, há quem defenda que existe um desentendimento entre os proprietários e a atual entidade exploradora, que se relaciona com a necessidade de cumprimento das regras inerentes ao funcionamento de um empreendimento turístico. Porém, estes são temas independentes e que não podem ser misturados.

Uma coisa é a génese do Palmela Village e o problema da qualificação do espaço e do legal uso das fracções, outro é o da gestão do espaço que constitui o empreendimento.

7. Durante os primeiros anos, o empreendimento turístico Palmela Village foi sendo construído e acompanhado pelo promotor, o que ocorreu sobretudo até aos anos de 2008 e 2009, verificando-se ainda no ano de 2012.

Então e a CMPalmela não tinha obrigação de acompanhar as obras cujas Licenças de Construção tinha concedido?

Existem diversos documentos dos fiscais da CMPalmela a relatar irregularidades, que só agora se começam a perceber.

8. Com a falta de iniciativa a partir de 2012 da entidade promotora Pelicano Investimentos Imobiliários e da então entidade exploradora Pelicano Hotels and Resorts, únicas entidades a quem incumbia a promoção do empreendimento turístico, deixou de haver uma efetiva instalação e gestão turística do empreendimento, mas apenas uma gestão de partes comuns, como se de um condomínio habitacional se tratasse.

A Entidade Exploradora nunca procedeu à exploração turística da fase 1 como estabelecido na classificação do Turismo de Portugal, nem nunca pediu a extensão do Alvará de Licença de Utilização Turística às outras fases, porque sabia que tinham sido vendidas para habitação e não havia quaisquer condições para poderem ser afetas à exploração turística.

9. Desde 2012 e até meados do ano de 2020, praticamente inexistiram pretensões para o local e a intervenção do promotor também foi praticamente inexistente.

Durante este período a PHR geriu o Palmela Village como se se tratasse de um condomínio fechado (mesmo não o sendo formalmente).

10. Só a partir de meados desse ano de 2020, e com a transmissão de largas centenas de unidades turísticas a uma entidade bancária, e desta, mais tarde, a um fundo de investimento, e depois vendidas a terceiros a preços apelativos, houve um crescimento acentuado de pedidos de informação ao Município (dada a ausência de promotor e explorador do empreendimento turístico) e de pretensões urbanísticas sobre o empreendimento turístico (desacompanhadas de qualquer intervenção do promotor).

Essas vendas apenas foram possibilitadas pela utilização das Licenças individuais emitidas pela CMPalmela até 2012 e que a Câmara nunca aceitou suspender, até que a situação se clarificasse, apesar de instada a fazê-lo.

Poderia e deveria tê-lo feito uma vez que não havia ninguém prejudicado, uma vez que essas frações não tinham ainda sido comercializadas e era clara que a sua venda para habitação, a ocorrer, iria exponenciar os problemas.

11. Nos anos mais recentes acentuou-se, também, alguma degradação dos espaços comuns e alguns equipamentos, relevando-se o campo de golfe que se encontra abandonado tendo já merecido intervenção da CMPalmela na limpeza e garantia das condições mínimas de salubridade, bem como no âmbito da intimação por parte do município ao proprietário Pelicano Investimentos Imobiliários para a realização de obras de reabilitação, conservação e segurança do espaço.

A Câmara sabia que o Promotor nunca obteve a necessária licença de utilização e, por conseguinte, quem explorou o campo de golfe nunca conseguiu contrair o seguro de responsabilidade civil obrigatório para poder estar em atividade.

12. O empreendimento turístico Palmela Village foi pensado pelo Promotor para ser construído em fases. Parte dessas fases estão tituladas pela autorização de utilização turística sendo que para outra parte, a pedido do promotor, foram emitidas autorizações de utilização individuais que apenas visavam atestar a conformidade da construção com os projetos tipo aprovados, e que não dispensavam o necessário título turístico para o funcionamento das unidades turísticas.

Esta informação é falsa, porque uma Licença de Utilização é exactamente como o nome indica e não tem qualquer outra finalidade que não seja a de dizer que uma determinada fracção está de acordo com o projecto aprovado e que pode ser utilizada para o fim indicado na licença de utilização e consequentemente, pode ser comercializada.

Contudo, num Aldeamento Turístico, a única Licença que pode ser utilizada para transações é a LUT (que caricatamente nunca foi utilizada por qualquer vendedor). Foi graças às Licenças individuais da CMPalmela que a Pelicano conseguiu vender todas as fracções, independentemente da fase em que se encontravam, incluindo a própria Fase 1 pois nunca qualquer fracção foi escriturada com recurso à LUT.

13. Do lado do promotor do empreendimento turístico, e porque se trata de uma iniciativa exclusivamente privada, deixou de haver intervenção naquele empreendimento, pelo menos a partir do ano de 2012, nomeadamente, não concluiu a construção das diversas unidades turísticas e dos equipamentos e não solicitou a emissão das necessárias autorizações de utilização turística para o funcionamento das unidades turísticas. Adicionalmente o Turismo de Portugal tem em curso um processo para desclassificar o espaço como empreendimento turístico. A desclassificação do empreendimento turístico determinará, nos termos da lei, a caducidade da autorização de utilização e a obrigatoriedade de cassação e apreensão do título pela Câmara Municipal. Na prática, os proprietários deixarão de ter título válido para poder ocupar as unidades turísticas, sendo que o empreendimento terá, por imposição legal, que ser encerrado.

Com a desclassificação do Aldeamento (i.e. da fase 1) e a cassação da LUT, o que tem de ser encerrada é a actividade de exploração turística por parte da entidade administradora/exploradora, não a capacidade de residir no Palmela Village.

Caso contrário, todos os habitantes do Palmela Village que lá moram há anos sem nunca ter estado abrangidos pela Licença de utilização turística, já deveriam ter sido despejados pois estão a morar em fracções sem essa licença e não classificadas pelo Turismo

Isto é válido para os próprios proprietários da fase 1, pois habitam essas frações sem que estas lhes tivessem sido vendidas com recurso à Licença de utilização turística.

14. Porque se trata de propriedade privada, o Município não tem ao seu dispor ferramentas jurídicas que lhe permitam intervir diretamente no empreendimento turístico e tomar decisões sobre o mesmo.

Não corresponde à verdade, a CMPalmela já poderia ter cassado a LUT se quisesse, mas optou por esperar e por não o fazer, mesmo quando lhe foi repetidas vezes referido que se não suspendesse as licenças e permitisse que o Fundo vendesse centenas de apartamentos com as licenças individuais, que já se sabia serem irregulares, isso iria agravar muito o problema do Palmela Village.

A CMPalmela continua a aguardar a decisão do Turismo de Portugal quando já podia ter impedido que as situações de irregularidade se repetissem consecutivamente.

15. Os proprietários das unidades turísticas terão que alcançar consenso, no sentido de iniciar um novo processo de instalação do empreendimento turístico em respeito pelas regras urbanísticas, nomeadamente, as fixadas no Plano Diretor Municipal.

O PDM refere actualmente que a área onde se insere o Palmela Village deve ser até 30% residencial e 70% turística. Mas o Presidente da CMPalmela já concordou em patrocinar uma proposta que converta o território em causa em 49% residencial e 51% turística. Desconhece-se se este rácio resolve o problema do Palmela Village, a CMPalmela acredita que sim.

16. O Município tem, dentro das suas competências legais, tentado contribuir para ajudar os proprietários das unidades turísticas a encontrar uma solução.

Não corresponde à verdade!

A CMPalmela tem estado a estudar o tema, mas aparenta estar mais preocupada com as responsabilidades que lhe possam vir a ser atribuídas por erros cometidos até ao tempo presente do que em viabilizar uma solução que reconheça a vasta maioria das fracções do Palmela Village como habitacionais.

17. Revela-se essencial que os proprietários das unidades turísticas alcancem uma solução consensual, considerando as suas divergências relativamente aos usos e funções pretendidos para o empreendimento turístico.

Muitos proprietários são estrangeiros e nem sequer conhecem aprofundadamente os problemas do Palmela Village.

Desde que se consiga corrigir o erro do passado de classificar como turístico o que nunca o foi, a potencial litigância desaparece, como há cerca de 1000 proprietários é difícil que solução seja consensual, pois basta que alguns não concordem. Para se fazer a alteração ao alvará de loteamento, basta que se cumpra o artigo 27 do RJUE.

18. Qualquer análise sobre o ‘Aldeamento Turístico Palmela Village’ não pode ser descontextualizada do enquadramento legislativo vigente no momento da sua aprovação e início de comercialização (Decreto-Lei n.º 167/97, de 4 de julho).

O mesmo enquadramento jurídico que impedia a Pelicano de efectuar CPCV antes de depositar no Turismo de Portugal o Título Constitutivo e, no entanto fê-lo, durante 3 anos, sem respeitar a lei.

19. Legalmente nada impedia ou impede os proprietários de habitarem no ‘Aldeamento Turístico Palmela Village’.

Não é bem assim porque, dependendo do regime legal, até podem não conseguir viver nas suas casas o ano inteiro.

Acresce que é de difícil compreensão para quem adquiriu uma habitação própria ter de celebrar um contrato de exploração turística com a Entidade Exploradora para poder viver nela.

E como fica quem está fora da Fase 1, onde a Entidade Exploradora nem tem competências de gestão?

É que a Entidade Exploradora só administra e explora o que está classificado (imagine-se um hotel de 10 pisos que vende dormidas em todos os pisos, mas só 8 estão licenciados).

Por lei, o que não tem Licença de utilização Turística, nem sequer podia ter sido vendido e, portanto, não podia estar habitado.

20. Muitas pessoas já vivem no Palmela Village há dezassete anos, sem que isso alguma vez tenha sido um problema, seja para quem for (mormente para qualquer autoridade pública), pelo que a questão suscitada, em torno dos concretos dizeres que constam das licenças ou das autorizações de utilização é, de resto, uma falsa questão.

Apreciação incorrecta e onde é misturada a gestão do espaço com o problema de base.

Veja-se aliás a valorização de outros espaços que apareceram mais ou menos ao mesmo tempo que o Palmela Village e quanto vale, agora o m² nesses locais Vs. o valor do m² no Palmela Village.

Uma casa de habitação tem um valor comercial completamente diferente de uma unidade de alojamento e portanto, o prejuízo ainda é maior para quem a comprou, como sendo uma casa de habitação.

21. A emissão das licenças ou autorizações de utilização é uma competência exclusiva das Câmaras Municipais, neste caso a de Palmela. Sendo elas um instrumento necessário para a formalização das escrituras, os compradores tiveram necessariamente conhecimento prévio das mesmas. De resto, essas licenças ou autorizações de utilização nunca foram impugnadas por ninguém, pelo que são plenamente válidas e eficazes.

As licenças de utilização, pelo menos nas vendas feitas pela Pelicano, nunca foram dadas pela Câmara aos compradores, mas sim à Pelicano que as apresentava aos notários no momento da escritura e sem que os compradores as vissem ou questionassem, até porque os notários não as questionavam.

No caso concreto de uma compradora, pouco antes da escritura pediu à Câmara a licença de construção e a licença de utilização e a Câmara forneceu apenas a primeira. A Câmara informou à data que a Licença de utilização ainda não estava pronta, mas seria entregue ao vendedor para este a apresentar na escritura.

Adicionalmente, como conciliar a existência, na Fase 1, de Licenças Individuais com a LUT? Ambas foram emitidas pela CMPalmela e nenhuma foi revogada.

22. Nunca foi omitido aos compradores de unidades de alojamento no ‘Aldeamento Turístico Palmela Village’, vendidas pela sociedade ‘Pelicano – Investimento Imobiliário, S.A.’, que o mesmo era um empreendimento turístico. Esse facto era abundantemente referido quer nos instrumentos de divulgação comercial, quer nos contratos-promessa, quer nas escrituras públicas de compra e venda.

Em 2001, na comercialização das fracções, era referido pelos comerciais da Pelicano que o Emprendimento tinha frações para habitação e fracções para exploração turística, mais vocacionados para turismo sénior.

A documentação partilhada com os proprietários criava a absoluta convicção de que a fração que se estava a adquirir era uma casa de habitação uma vez que a enorme publicidade do BES (patrocinador do projeto) que era amplamente explicada pelos comerciais, e com condições muito vantajosas para a compra de habitação, não deixava margem para dúvida de que se estava a comprar uma casa de habitação.

Para além disso, confirmando a convicção de que se tratava de casas de habitação, em Dezembro de 2005 a Pelicano I. I. escreveu aos promitentes compradores que estavam a aguardar a marcação das escrituras a dizer que a Câmara já estava a passar as “licenças de utilização para habitação” e que brevemente “enviaremos uma comunicação para marcação da referida vistoria, para que assim se possa juntar aos seus 50 vizinhos que se encontram já a habitar no Palmela Village”.

No mesmo sentido informava também que já tinha sido contratada uma empresa para gerir o Condomínio (a Pelicano sabia que um Aldeamento turístico é gerido pela Entidade exploradora e não por uma gestora de condomínio).

Acresce ainda a tudo isto que a partir de junho de 2005, a CMPalmela emitiu, de facto, Licenças de Utilização individuais em tudo idênticas às licenças de utilização para habitação e que têm sido, até hoje utilizadas como licenças de habitação e reconhecidas como tal por Notários e Conservatórias, tanto mais que nos aldeamentos turísticos não há licenças individuais e por isso aquelas licenças só podiam ser entendidas como destinando-se a habitação, como tem sido entendido durante quase 20 anos.

23. Na maioria dos casos, os compradores foram assistidos por advogados e todas as escrituras foram feitas em cartórios notariais e levadas a registo junto das entidades oficiais. Ora, não só nunca foi levantada qualquer questão relacionada com a legalidade ou adequação das licenças ou autorizações de utilização, como também é totalmente inverosímil que, com a intervenção destas várias instâncias de controlo, alguém adquirisse um imóvel sem conhecer a sua natureza (unidade de alojamento inserido em aldeamento turístico).

Pelo contrário!

O que foram sendo adquiridas foram habitações, porque é isso que consta nas escrituras e, de facto, perante 2 alvarás de loteamento que disseram, durante 4 anos, que numerosas fracções eram habitacionais, conjugado com a existência de licenças individuais, era fácil induzir em erro um notário ou uma entidade bancária concedente de crédito.

24. Dos cerca de 1000 proprietários do ‘Aldeamento Turístico Palmela Village’, a esmagadora maioria não se diz enganada.

É uma opinião…

O facto é que a maioria ainda está confusa ou ainda não percebeu realmente a situação, porque esta não parece possível ao fim de quase 20 anos.

Para se perceber melhor o prejuízo tem de se comparar a valorização imobiliária do PV com a do Montado, Peru ou Aroeira que à época tinham preços semelhantes ou comparando a forma como é gerido um espaço e como são geridos os outros.

Não esquecer também que desde 2022 que os proprietários, em sede de Assembleia Geral, não aprovam qualquer orçamento da Entidade Exploradora e as contas de 2022 também não foram aprovadas, o que também é sinal de insatisfação e de que os proprietários começam a estar mais cientes dos problemas do Palmela Village, tanto no tocante à gestão corrente como ao problema causado pelo Promotor do empreendimento.

25. O reduzido número de proprietários que se considera enganado, prossegue interesses próprios dessa minoria e contra os interesses da enorme maioria, nomeadamente para tentar justificar o continuado não pagamento das prestações periódicas e/ou para tentar criar condições à desclassificação do empreendimento turístico, por diferentes motivos egoísticos, entre eles o de querer passar a explorar autonomamente unidades de alojamento local no ‘Aldeamento Turístico Palmela Village’ (o que é efetivamente proibido em empreendimentos turísticos).

Não corresponde à verdade!

Os censos realizado há poucos anos demonstrou que há milhares de pessoas a residir no Palmela Village e é esse o propósito de milhares de residentes, habitar nas fracções que adquiriram como habitação.

26. As manifestações de insatisfação surgem depois de mais uma derrota judicial do pequeno grupo de proprietários que tem vindo a manifestar-se contra o ‘Aldeamento Turístico Palmela Village’.

Estes processos não estão relacionados ou sequer foram iniciados com a actual Direcção da APPV e iniciados quando ainda não se percebia de forma muito clara como todo este processo se tinha desenrolado.

Contra Factos não há argumentos – APPV | Associação de Proprietários do Palmela Village